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房地产新政将推高楼价判断大错特错   

2008-10-28 15:40:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《转宣城新闻网》作者:佚名   2008-10-28 11:25:21   中安在线 

有部分市场人士认为,如果说央行下调“两率”是此前房地产市场调控的转折点,那么财政部10月22日的新政出台可以说是政府着手“救市”的开始。而对于房地产企业来说,这套组合拳为其增加了房价抗跌的底气,甚至也有观点认为此举将会把低迷的房地产市场又推向高涨行情。笔者认为,这样的想法大错特错。

     财政部针对房地产市场相关领域的减税政策是在当前对整个行业都将减税这个大背景下,更确切地说是从整个经济发展的角度来考虑的。因为房地产业具有很强的联动性,可以直接带动建筑业、钢铁、水泥以及建材装修等众多行业的发展,因此,财政部此举并非是简单的托市行为。笔者估计,中央政府在未来针对房地产市场还会进一步推出的减税政策,但这并不能成为房价上涨的理由,更不能称之为政府托市。如果有房地产企业把新政认为是新一轮房价上涨的动力将会导致致命的错误。

     新政的出台更多是针对解决中低收入阶层自住房问题。条文明确规定,对购买90平方米以下的住房,契税税率下调为1%,而90平方米住房的需求者绝大部分属于中低收入阶层。此外,免征个人销售住房的印花税和土地增值税,对我国二手房市场来说,可以起一个很好的刺激作用,二手房市场交易成本的下降又显然可以降低中低收入阶层的购房成本。因此,新政的出台将主要是以保民生为主,而高企的房价显然与政府的保民生目标相背离。从这方面来看,新政将不会成为房地产价格新一轮高涨的助推器。

     新政主要是针对自住消费需求,对房地产投资(机)的政策仍未改变。无论是针对房地产企业买地融资的限制还是针对房地产投资(机)的“二套房”政策,都是为了打击房地产市场的投机,引导房地产市场健康有序的发展。众所周知,我国房地产价格从2003年开始一路高歌猛进,尤其是以去年最为显著,这与我国房地产市场的过度投资(机)有着莫大关系。因此,在国家针对房地产市场投资(机)相关政策的出台以后,以及当前经济不确定性导致投资(机)的萎缩,房地产价格高涨的平台已经丧失,当前支撑房地产市场需求的绝大部分是自住需求,然而,相对于当前这部分人群收入而言,房价的高企显然无法释放这部分潜在的需求转变为现实的购买。与此同时,新政也明确规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。住房公积金贷款利率各个档次也分别下调0.27个百分点。如果房地产企业仍然采取硬扛的方式维持房价高企,那么新政就更难成为房地产企业的“救星”。

     为了使经济不至于过度下滑,政府正在通过一系列政策措施刺激内需。从理论上说,由于房地产业的联动效应,房地产企业的繁荣的确可以带动其他行业的快速发展,进而促进全社会消费的增加。但是房地产业属于资金密集型产业,尤其在我国还处于工业化阶段,各领域还需大量资金投入的背景下,如果发生房地产业过度吸收其他领域的资金,将会导致我国产业结构空心化以及社会财富过度集中的危险。而当前正是由于我国贫富两极分化较为严重,如果再经过房地产业的财富集中效应,只会更加加剧这一分化。这不仅从经济角度来看不利于内需的增长,也与和谐社会建设大计相背离。同时,通过房地产市场的过度繁荣来刺激经济只会把一国经济带入危机的边缘。此次席卷全球的美国金融危机就是从房地产市场开始的,当然与美国监管机构不作为有很大关系,其实美国过度发展房地产业也是直接的原因。因此,无论是从我国国情出发,还是以当前美国金融危机为鉴,都需要政府保持清醒的头脑,即中国房地产市场的暴利时代应该终结,否则,美国的今天将会是中国的明天。

     综上所述,笔者认为,此次政府的组合拳新政是希望借此政策措施来降低中低收入阶层的购房成本,断然不会成为助推房价上涨的动力。当然,与购房税收相比,房价才是购房成本的最主要部分,因此,若没有房地产价格适度下调来与之配合,新政将无功而返。所以,政府“救市”与开发商自救相结合,才能真正激活房地产市场,才能达到政府、房地产企业和消费者“三赢”。

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