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金岩石:再谈楼价上涨不可避免   

2009-12-15 16:05:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       有人问新希望的刘永好先生养猪业利润几何,回答是利润不高,责任重大。因为,中国的CPI一篮子商品中占比最高的是猪肉,猪肉的价格就不仅是由供求决定的,还要考虑猪肉价格与通货膨胀的关系。寥寥几句,话题就从食品安全的角度提升到国计民生的高度。

  猪肉价格影响CPI的走势,CPI的走势影响货币政策,货币政策的基调影响经济增长,经济增长的速度影响就业机会……。如果中国的CPI统计也学习美国,把商品房价格纳入消费品的统计(美国的CPI一篮子商品中占比最高达42%的是住宅消费),中国现在就不是CPI由负转正的问题,而是两位数的恶性通货膨胀了,这就引出了猪价,楼价和通货膨胀之间的关系。

  货币政策要调控货币的供应量,今年以来,广义货币(M2)供应量的增长速度从年初的18%到9月超过29%,因此通货膨胀的预期不断增强,催生了股市楼市的非理性繁荣。然而,正是在股市楼市泡沫化的繁荣之中,超额货币被分流了,CPI标识的通货膨胀率才能够保持低位盘旋。由此推论,只要股市楼市持续火爆,通货膨胀就在可控之中,适度宽松的货币政策就可持续。简而言之,肉价要低,楼价要高,按下葫芦浮起瓢,两害相权取其轻。换句话说,股市楼市还将相互激励,上升态势至少在明年上半年难以发生逆转。

  虽然谁也说不清楚房价多高是泡沫,但是对泡沫破灭的恐惧是挥之不去的,尽管有这样的恐惧,人性的贪婪还是禁不住有投机的冲动。在海南,当年曾经发生过的楼市泡沫正在重演,每平方米8万多元的海滨豪宅已经出现了,这可是1992年未曾出现过的价格。海南三亚的高球场里几乎没有人住的别墅,价格已经远高于上海佘山高尔夫的别墅。若以此定义当前楼市中泡沫化的财富,这就是房产价格中内含的风险溢价。

  楼市投资的风险溢价会使超额货币分流到投资品市场,从而化解了消费品的通货膨胀,同时也加剧了财富的两极分化。从这个角度看待社会的贫富不均,在财富两极分化的背后还隐藏着不对称的风险分配。这是两个不平等的分配,财富的分配有利于高收入群体,风险的分配有利于低收入群体,若把风险和财富的不对称融为一体,现代市场经济就是在不平等中追求平等,在两极分化中化解纷争。

  在泡沫化的财富盛宴之中,通货膨胀和泡沫破灭的风险会体现为风险溢价的上涨,从而把风险从低收入群体转移到高收入群体。从这个意义上说,房产价格上涨速度越快,被挡在楼市之外的低收入群体就越多,这正是一种市场化的风险隔离,让没有风险承受能力和意愿的低收入群体远离泡沫破灭的风险。

  房地产天然不是投资品,投资人却天然喜欢房地产,无论是把房产当作股票来炒作,还是当作精品来收藏,或者当作奢侈品来炫耀,房产价格都会脱离房产本源的消费属性,体现为租金的回报率大幅度下降。高房价中内含的风险溢价就随时可能消失,这就是所谓的泡沫破灭。从风险分配的角度看,我们还应该鼓励低收入群体买房吗?为什么不能在政策上补贴租房消费和租房产业呢?完全可以通过房租的证券化募集资金迅速发展租房产业(包括廉租公屋),让低收入群体在长租之中等待泡沫破灭后的低价房,而不是购买所谓的经济适用房。要知道,房产泡沫的生成和破灭是不依人的意志为转移的,中国的城市经济目前正处在一个超级泡沫的生成阶段!

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